국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 11월 4일 ‘전월세 안심신탁’ 첫 임대인 모집을 시작했다. 임차인이 보증금 상당액을 HUG에 맡기고, HUG가 임대인에게 세전 연 4.35% 수익을 매달 지급하는 구조다. 정책브리핑
기존 전세와 무엇이 다른가
기존 전세계약에서는 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하고 계약 종료 후 임대인에게 돌려받는다. 안심신탁에서는 임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 맺고, 보증금 상당액인 ‘예치금’을 HUG가 직접 보관·운용한 뒤 계약 종료 시 임차인에게 반환한다. 디지털타임스
임대인과 임차인 사이에는 법적으로 보증금 없는 월세 형태의 임대차계약이 성립한다. HUG가 예치금을 운용해 임대인에게 약정 수익을 월세처럼 지급하지만, 해당 계약에도 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한 5%, 대항력이 적용된다. 정책브리핑
임차인은 계약할 때 예치금의 10%, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입한다. 주택이 압류되거나 경매에 넘어가도 HUG가 예치금을 반환하지만, 경매로 소유자가 바뀌면 계속 거주하는 데 어려움이 생길 수 있다. 디지털타임스
따라서 예치금 미반환 위험을 줄이는 장치와 거주 지속 가능성은 구분해서 봐야 한다. 이는 제도의 구조와 경매 시 거주 불안 가능성을 함께 놓고 본 이 글의 해석이다.
참여 주택과 임대 조건
임대인과 임차인에게 별도의 소득·자산 제한은 없지만, 주택과 예치금에는 다음 조건이 붙는다. MBC
- 주택가격은 20억 원 이하여야 한다.
- 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하여야 한다.
- 예치금은 적정 전세 시세 이내여야 한다.
- 월세가 없는 전세형뿐 아니라 보증부 월세형도 가입할 수 있다.
이번 모집의 약정 수익률은 세전 연 4.35%다. 계약이 정상적으로 끝난 뒤 후속 임차인과 다시 안심신탁 계약을 체결하면, 임대인은 공실 기간에 대해 최대 2개월 치 수익을 지원받을 수 있다. 정책브리핑
정부는 HUG가 임대인에게 지급하는 월 수익의 소득세·법인세를 50% 감면하고 농어촌특별세를 비과세하는 방안도 추진한다. 다만 이 혜택은 현재 확정·시행된 것이 아니라 관련 법률 개정이 필요한 단계다. 디지털타임스
신청 이후 확인할 지점
임대인은 11월 4일부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있으며, 임차인을 아직 구하지 않은 상태에서도 신청할 수 있다. 대상 주택 검증과 3자 계약, 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주가 예정돼 있다. 정책브리핑
현재는 첫 임대인 모집이 시작된 단계다. 실제 참여 주택 수와 임차인 모집 규모는 아직 나오지 않았고, 추진 중인 세제 혜택도 법 개정 여부를 확인해야 한다.
