8월 서울 아파트 실거래가 1년 새 15.5% 상승…월간 상승폭 줄고 9월 거래 잠정 감소

약 15분 읽기 2026.10.23 09:18

서울시가 22일 공개한 한국부동산원 아파트 실거래가격지수에서 8월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 0.72%, 전년 동월 대비 15.50% 올랐다(노컷뉴스). 전년 동월 대비 상승률은 2021년 11월(17.92%) 이후 가장 높은 수치다(국민일보).

같은 지수의 월간 상승률은 6월 2.50%, 7월 1.93%, 8월 0.72%로 작아졌다(서울시 6월분 보도자료, 서울시 7월분 보도자료). 거래도 줄어 9월 서울 아파트 매매거래량은 전달 대비 18.3% 감소한 2923건으로 집계됐다(노컷뉴스).

이 글의 해석으로는, 1년 단위로 보면 오름폭이 커졌지만 6~8월 월간 가격 상승률은 낮아졌고, 9월 잠정 거래량도 전월보다 줄었다. 집을 사려는 사람, 팔려는 사람, 전월세 계약을 앞둔 세입자 모두 ‘얼마나 올랐나’와 ‘지금도 같은 속도로 오르나’를 따로 봐야 하는 이유다. 아래에서 15.5%를 읽는 기준, 권역별 차이, 거래량이 나중에 바뀌는 이유, 전월세 흐름과 정책 일정을 차례로 짚는다.

날짜도 나눠 봐야 한다. 가격 지수의 기준은 8월에 체결된 계약이고, 거래량은 9월분이며, 서울시 발표는 22일이다. 9월 거래량은 10월 말까지 신고 기한이 남아 있어 앞으로 달라질 수 있다(PPSS).

1년 새 15.5%는 ‘2021년 11월 이후 최고’로 읽어야 정확하다

국민일보에 따르면 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 102.6으로, 전월 101.8과 전년 동월 88.8보다 높았다(국민일보). 서울 전체 가격은 올해 1월과 비교해도 8.3% 올랐다(노컷뉴스).

서울신문은 8월 수치를 ‘역대 최고치’라고 표현했다(서울신문). 다만 같은 기사에도 전년 동월 대비 상승률이 2021년 11월(17.92%) 이후 가장 높은 수준이라고 적혀 있다.

상승률만 보면 2021년 11월이 더 높았으므로, 이번 수치는 ‘2021년 11월 이후 최고’로 읽는 편이 정확하다(해석). PPSS는 이를 ‘약 5년 만에 가장 높은 상승률’이라고 전했다(PPSS).

이번 발표의 핵심 숫자는 네 가지로 정리된다.

전년 동월 대비 15.50%: 2021년 11월(17.92%) 이후 최고
전월 대비 0.72%: 6월·7월보다 작은 오름폭
올해 1월 대비 8.3%: 권역별로는 동북권 11.5%, 동남권 3.8%로 차이가 큼
9월 매매거래량 2923건: 전달보다 18.3% 감소, 신고 기한 전 잠정치

노컷뉴스·국민일보·PPSS는 모두 서울시가 22일 발표한 한국부동산원 자료를 근거로 했다. 여러 매체가 보도했어도 숫자의 출처는 같은 발표여서, 매체 수만큼 독립적인 확인이 쌓인 것은 아니다.

1년 오름폭이 커지는 동안 월간 상승률은 6월 이후 줄었다

전월 대비와 전년 동월 대비 지표의 차이를 나타낸 개념 일러스트 — 본문 내용을 정리한 개념도 · AI 생성

서울시가 매달 공개한 보도자료를 이어 붙이면 두 지표가 반대 방향으로 움직였다.

계약월	전월 대비	전년 동월 대비
6월	2.50%	13.79%
7월	1.93%	14.56%
8월	0.72%	15.50%

6월 수치는 서울시 6월분 보도자료, 7월은 서울시 7월분 보도자료, 8월은 노컷뉴스 보도 기준이며, 모두 각 발표 당시 수치다.

6월 2.50%는 서울시가 집값 급등기였던 2021년 6월(2.44%)을 넘어선 5년 만의 최고치라고 설명한 수치다(서울시 6월분 보도자료). 두 달 뒤 월간 상승률은 0.72%로 낮아졌다.

두 지표는 서로 다른 질문에 답한다. 전월 대비 상승률은 한 달 사이 얼마나 더 올랐는지, 전년 동월 대비 상승률은 1년 전 같은 달보다 얼마나 높은지를 보여준다.

월간 상승률이 줄어도 0보다 크면 가격 수준은 계속 높아지고, 1년 단위 비교치는 더 커질 수 있다(해석). 그래서 ‘1년 새 15.5% 급등’과 ‘상승 속도 둔화’는 서로 모순되지 않는다.

8월에도 가격은 올랐고, 오르는 속도는 6월보다 느려졌다는 두 사실이 함께 성립한다(해석). 9월 계약분 지수는 이 글에서 인용한 보도로 확인되지 않아, 9월 가격 흐름은 판단할 수 없다.

동남권만 내렸고, 동북권이 가장 많이 올랐다

8월 다섯 권역의 월간 등락을 나타낸 개념 일러스트 — 본문 내용을 정리한 개념도 · AI 생성

8월 권역별 흐름은 엇갈렸다. 동북권이 전월 대비 1.54%로 가장 많이 올랐고, 동남권은 0.29% 내려 5개 권역 중 유일하게 하락했다(국민일보).

권역	전월 대비	전년 동월 대비	올해 1월 대비
동북권	1.54%	16.82%	11.5%
서남권	0.29%	16.19%	8.4%
도심권	1.06%	15.67%	5.0%
동남권	-0.29%	13.76%	3.8%
서북권	0.40%	13.31%	7.1%
서울 전체	0.72%	15.50%	8.3%

8월 계약 기준이며, 수치는 노컷뉴스 보도를 따랐다.

권역 구분은 한국부동산원 기준으로 동북권이 강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진구, 동남권이 서초·강남·송파·강동구다(한국부동산원). 도심권은 종로·중·용산구, 서북권은 은평·서대문·마포구, 서남권은 강서·양천·영등포·구로·금천·동작·관악구다.

표에서 읽을 수 있는 점은 세 가지다.

동남권은 8월 한 달 기준으로는 내렸지만, 1년 전보다는 13.76% 높다. 월간 하락이 1년 오름폭을 지우지는 않았다.
서남권은 전월 대비 상승률이 0.29%로 낮았지만, 1년 전보다는 16.19% 올라 동북권 다음으로 높다.
올해 1월 대비로는 가장 높은 동북권(11.5%)과 가장 낮은 동남권(3.8%)의 거리가 뚜렷하다.

한 달 전과 비교하면 변화가 더 선명하다. 7월에는 동남권이 전월 대비 2.73%로 5개 권역 중 가장 많이 올랐다(뉴시스). 7월 상승률 1위였던 권역이 8월에는 유일하게 하락한 권역이 됐다.

규모별 순서도 바뀌었다. 8월에는 전용 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형이 전월 대비 1.32%로 가장 많이 올랐다(국민일보). 7월에는 40㎡ 이하 초소형이 3.05%로 가장 높았다(뉴시스).

10월 주간 통계는 별도로 봐야 한다. 한국부동산원의 10월 셋째 주(19일 기준) 주간 동향에서 강남구와 서초구는 11주 연속, 송파구는 7주 연속 하락했다(서울신문). 반면 성북구는 올해 들어 누적 상승률이 16.10%로 서울에서 가장 컸다.

가격은 올랐는데 매매 거래는 왜 줄었나

국민일보는 ‘지난 16일 기준’ 9월 서울 아파트 매매거래량이 2923건으로, 전월 3578건보다 18.3% 줄었다고 전했다(국민일보). 같은 보도에 따르면 5월 8987건이던 거래량은 6월 5319건으로 감소한 뒤 7월 5859건으로 늘었지만, 8월부터 다시 줄었다.

거래가 줄어든 이유로는 여러 설명이 나왔다. 각각은 발표 주체의 설명이나 분석이며, 요인별 영향 크기가 따로 확인된 것은 아니다.

서울시 설명: 거래량이 5월 다주택자 양도세 중과 재개 후 감소추세에 있다(노컷뉴스).
서울시 6월분 보도자료 분석: 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 4~5월에 절세 목적의 고가주택 거래가 늘었고, 이후 대출규제에 따른 중저가 실수요 거래가 다시 늘었다(서울시 6월분 보도자료).
브레이크뉴스 보도: 다주택자 양도세 중과 재개 및 토지거래허가제 시행 등의 여파로 거래 위축이 이어지는 모습이다(브레이크뉴스).
시장 분석가 발언: 서울신문의 10월 셋째 주 주간 동향 기사에서 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “단기간에 가격이 크게 오른 데다 대출이 녹록지 않은 상황에서 거래가 둔화했는데 다만 매매와 전월세 매물이 부족해 매도 호가 하락은 제한적인 상황”이라고 설명했다(서울신문).

거래 구성은 중저가 쪽에 쏠려 있다. 국민일보는 15억원 이하 주택이 전체 매매의 78.1%를 차지했다고 전했다(국민일보).

브레이크뉴스에 따르면 자치구별로는 노원구가 332건으로 가장 많았고, 15억 원 이하 거래 비중은 노원구 99.7%, 도봉·강북·금천구 100%였다(브레이크뉴스).

서울시는 7월분 보도자료에서 15억 원 이하 거래 비중이 5월 72.4% 이후 지속적으로 확대돼 8월 79.9%에 이르렀다고 밝혔다. 이런 중저가 실수요가 동북권 등 외곽지역의 가격 상승으로까지 이어진 것으로 분석했다(서울시 7월분 보도자료).

실거래가격지수는 지수산정 기간 중 거래신고가 두 번 이상 있는 동일 주택의 가격변동률과 거래량으로 만든다(부동산용어사전). 전체 거래량만으로는 지수 산정에 쓰인 거래 건수가 어떻게 변했는지 확인할 수 없다(해석).

가격과 거래량은 서로 다른 지표다. 거래 감소를 곧바로 가격 하락의 신호로 읽기도, 가격 상승을 거래 활황으로 읽기도 어렵다(해석).

거래량은 집계일을, 지수는 기준시점을 확인해야 한다

아파트 매매 신고 기한은 계약일로부터 30일 이내여서, 8월 계약분의 신고는 9월 말까지 이어진다(서울시 7월분 보도자료). 한국부동산원도 지수를 계약월 기준으로 작성하며, 2025년 11월 지수에는 그달 계약돼 11·12월에 신고된 자료를 쓴다고 설명한다(한국부동산원).

이 때문에 같은 달 거래량도 집계일에 따라 숫자가 달라진다. 서울시 7월분 보도자료의 9월 15일 기준 수치와 10월 보도에 실린 같은 달 수치를 나란히 놓으면 다음과 같다.

항목	9월 15일 기준	10월 보도의 같은 달 수치
7월 매매	5,838건	5859건(국민일보)
8월 매매	3,143건	3578건(국민일보)
8월 전세	7,263건	7862건(노컷뉴스)
8월 월세	7,347건	8279건(노컷뉴스)

9월 15일 기준 수치는 서울시 7월분 보도자료, 10월 수치는 국민일보와 노컷뉴스 보도 기준이다.

8월 매매거래량은 9월 15일 기준 3,143건에서 10월 보도에서는 3578건으로 늘었다. 9월 거래량 2923건도 앞으로 달라질 수 있고, 브레이크뉴스는 최종 거래량이 다소 늘어날 수 있다고 전했다(브레이크뉴스).

그래서 ‘9월 거래 18.3% 감소’는 잠정 수치로 읽어야 한다(해석). 8월은 신고 기한이 지난 반면 9월은 집계 당시 신고 기한이 남아 있었다.

기한 이후에도 집계 시점에 따라 수치가 달라질 수 있다. 서울시 자료는 거래량에 ‘검색시점에 따라 거래량 수치 변동 가능’이라는 주석을 달았고(서울시 7월분 보도자료), 7월분도 신고 기한이 지난 뒤인 9월 15일 기준 5,838건과 10월 보도의 5859건이 다르다. 나중 집계에서는 9월 감소 폭도 달라질 수 있다.

다만 서울시는 거래 신고가 추가로 이뤄지더라도 전년 대비 거래 위축 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망했다(PPSS).

지수 수준을 비교할 때도 주의가 필요하다. 서울시 6월분 보도자료는 지수를 ’17.11=100 기준으로, 7월분 보도자료는 ’26.06=100 기준으로 표기했다.

그래서 6월분 자료의 6월 지수는 203.5, 7월분 자료의 7월 지수는 101.9로 적혀 있다(서울시 6월분 보도자료, 서울시 7월분 보도자료). 기준 표기가 다른 지수 수준을 나란히 놓으면 오해가 생기므로, 발표 간 비교는 변동률로 하는 편이 안전하다(해석).

주간 통계와 월간 실거래 통계도 측정 시점과 주기가 다르다.

구분	월간 실거래가격지수	주간 아파트가격동향
기준	8월 계약분	10월 셋째 주
비교 단위	전월 대비	전주 대비
이번 서울 수치	0.72%	0.13%

월간 수치는 노컷뉴스 보도를, 주간 수치는 10월 19일 기준 전주 대비 0.13%로 서울신문 보도를 따랐다.

그러니 8월 실거래와 10월 주간 동향을 같은 현상의 연속 측정으로 읽지 않는 것이 좋다(해석). 주간 서울 상승률은 전주(0.16%)보다 0.03%포인트 줄었지만, 이는 주간 통계 안에서의 변화다.

전세는 오름폭이 줄었고, 월세 비중은 다시 커졌다

8월 서울 아파트 전세 실거래가는 전달 대비 0.30% 올랐고, 지난해 같은 달보다는 11.31% 높았다(노컷뉴스). 월간 전세 상승률도 6월 1.28%, 7월 0.50%에서 8월 0.30%로 작아졌다(서울시 6월분 보도자료, 서울시 7월분 보도자료).

권역별로는 매매와 다른 그림이 나왔다(노컷뉴스, 뉴시스).

서남권 1.30%, 서북권 0.17% 상승
도심권 -0.35%, 동북권 -0.10%, 동남권 -0.08% 하락
매매에서 가장 많이 오른 동북권이 전세에서는 내렸다
7월에 유일하게 하락(-0.13%)했던 서남권이 8월에는 가장 많이 올랐다

국민일보와 PPSS는 8월 전세가 16개월 연속 상승했다고 전했다(국민일보, PPSS). 서울시 6월분 보도자료는 6월 시점을 ’25년 8월 이후 11개월 연속 상승으로 적었다(서울시 6월분 보도자료).

두 표현을 그대로 이어 맞추면 기간이 일치하지 않아, 연속 상승 기간은 원자료로 다시 확인할 필요가 있다(해석).

거래는 매매처럼 줄었다. 9월 전세 거래량은 6454건으로 전달 7862건 대비 17.9%, 월세 거래량은 7750건으로 전달 8279건 대비 6.4% 감소했다(노컷뉴스). 전년 동월과 비교하면 전세는 46.9%, 월세는 19.8% 줄었다(국민일보).

서울시는 9월 전월세 거래 가운데 월세 비중이 54.6%로 다시 확대되는 추세라고 밝혔다(노컷뉴스). 서울시 7월분 보도자료는 7·8월에는 전세와 월세가 5:5 수준을 유지했다고 설명했다(서울시 7월분 보도자료).

브레이크뉴스는 전세 계약 중 갱신계약 비중이 56.7%였고, 이 중 계약갱신요구권 사용 비중이 전월 49.8%에서 52.1%로 늘었다고 전했다(브레이크뉴스).

별도로, 9월 서울 연립·다세대 원룸 통계에서는 평균 전세보증금이 하락하고 환산 평균 월세가 상승했다. 다방 분석을 전한 비즈트리뷴에 따르면 9월 서울 연립·다세대 원룸(전용 33㎡ 이하) 평균 전세보증금은 2억1991만원으로 전월보다 1.1% 내렸다(비즈트리뷴). 보증금 1억원 미만 거래를 보증금 1000만원 기준으로 환산한 평균 월세는 71만원으로 전월 대비 5.2% 올랐다.

다방은 관악구 평균 월세가 30.0% 오른 데 일부 신축 원룸 거래가 유입된 영향이 있다고 분석했다. 비즈트리뷴도 월세 변동에는 신축 원룸 등 개별 거래의 영향이 반영됐다고 짚었다.

정책 변수: 정해진 것, 남은 것, 전망을 나눠 보면

8월 실거래 수치와 별개로, 데일리한국은 세제와 공급 일정을 함께 정리했다(데일리한국). 항목마다 성격이 다르므로 나눠 본다.

항목	내용	성격
세제 정부안	종부세 세율 체계를 주택 수 중심에서 가액 중심으로 개편, 실거주 1세대 1주택자 기본공제 공시가격 12억원→14억원	국무회의 확정 정부안, 세법 개정안은 국회 심사 단계
집값 전망	연말에는 집값 상승폭이 줄어들 것	국토교통부 장관의 국정감사 발언(전망)
공급 시점	2028년 넘어서부터 부동산 공급이 제대로 정상화할 것	대통령 발언(전망)
수도권 착공	10월 둘째 주까지 약 9만9000가구, 연간 목표 26만8000가구의 37%	국토부 공개 자료(실적)

세제는 정부안이 정해졌을 뿐 법 개정은 끝나지 않았다. 데일리한국은 관련 세법 개정안이 아직 국회 심사 단계라고 전했다.

가격 효과에 대해서도 같은 매체는 고가주택 세 부담이 커져도 “실제 매물 증가와 가격 하락으로 이어질지는 불확실하다”고 짚었다.

반대로 읽을 근거도 함께 봐야 한다. 정부는 강남권의 가격 조정을 시장 안정의 신호로 보고 있지만, 데일리한국은 대출규제와 금리, 주택 수급 여건도 가격에 영향을 미친다며 “최근 강남권의 하락세를 세제개편의 결과로 단정하기는 어렵다”고 적었다. 이 글도 8월 동남권 하락을 특정 정책의 결과로 보지 않는다.

아직 확인되지 않은 것, 그리고 다음에 볼 숫자

다음 질문에는 아직 답이 없다.

9월 거래량이 얼마나 바뀔지: 매매·전월세 모두 집계 당시 신고 기한이 남아 있었고, 기한 이후에도 집계 시점에 따라 수치가 달라질 수 있다.
동남권 하락의 지속 여부: 8월 한 달 수치이며, 9월 계약분 지수는 이 글에서 인용한 보도로 확인되지 않아, 9월 가격 흐름은 판단할 수 없다.
거래 감소 요인별 영향 크기: 양도세 중과 재개, 대출규제, 토지거래허가제 등 설명은 나왔지만 각 요인의 비중은 확인되지 않았다.
전세 연속 상승 기간: 16개월이라는 보도와 서울시 6월분 자료의 표현이 맞지 않는다.
세법 개정안 처리 시점: 국회 심사 결과와 일정은 확인되지 않았다.

직접 숫자를 확인할 때는 이 순서를 권한다.

지수는 변동률로 비교한다. 서울시 발표마다 지수 기준 표기가 다를 수 있으므로, 지수 수준보다 ‘전월 대비’와 ‘전년 동월 대비’ 변동률을 같은 기준끼리 맞춰 본다.
거래량에는 집계일을 붙여 읽는다. 기사 속 ‘○일 기준’ 표기와 신고 기한을 확인하고, 9월분은 10월 말 이후 수치로 다시 본다.
서울 평균 대신 권역과 면적을 본다. 관심 단지가 속한 생활권과 전용면적 구간(초소형 40㎡ 이하, 소형 40㎡ 초과~60㎡ 이하, 중소형 60㎡ 초과~85㎡ 이하, 중대형 85㎡ 초과~135㎡ 이하, 대형 135㎡ 초과)을 먼저 확인한다(서울시 6월분 보도자료).
원자료는 한국부동산원 시스템에서 본다. 부동산통계정보시스템은 공동주택 실거래가격지수 최신 자료를 제공하지만, 이 지수는 시군구 선택이 되지 않는다고 안내한다(한국부동산원 부동산통계정보시스템). 개별 단지 가격은 지수가 아니라 실제 거래 내역으로 따로 봐야 한다.
주간 동향과 월간 실거래를 섞지 않는다. ‘○주 연속’ 같은 표현은 주간 동향에서, ‘○월 실거래가’는 월간 실거래가격지수에서 나온 수치인지 확인한다.