은마아파트에 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재건축부담금 예정액이 통지됐다. 반포현대는 2026년 11월 9일 사전통지가 예정돼 있다. 두 단지 모두 최종 납부액은 아직 확정되지 않았다.
은마 4.6억·반포 2.2억 예정액 통지와 산정 기준
강남구청은 대치동 은마아파트 재건축조합에 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재건축부담금 예정액을 통지했으며, 조합은 이를 조합원들에게 공지했다. 은마아파트의 단지 전체 재건축부담금 예정액은 약 2조44억원 규모다. 은마아파트는 2026년 7월 사업시행계획인가를 받은 후 구청에 산정 자료를 제출해 이번 예정액을 받았으며, 현재 4,424가구를 최고 49층 5,850가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있다고 매일경제는 전했다.
재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 등 개발비용을 제외한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 이번에 통지된 금액은 사업시행계획인가 단계에서 산정된 예상 금액일 뿐 최종 확정액은 아니다. 실제 부담금은 준공 이후 조합이 자료를 제출하면 구청이 정상 집값 상승분과 개발비용을 검증해 원칙적으로 준공 후 5개월 이내에 부과하고, 조합은 부과일부터 6개월 이내에 납부하는 절차를 거친다.
한편 서초구청은 2021년 입주를 마친 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 조합에 가구당 평균 2억2000만원대의 부담금 예정액을 2026년 11월 9일 사전통지하고 50일간 이의신청을 받을 예정이다. 반포현대는 강남권에서 재초환 부담금이 실제 부과되는 첫 사례가 될 것으로 보인다고 매일경제는 전했다. 사전통지는 최종 부과고지에 앞서 주민 의견을 듣는 행정절차로, 이의신청과 추가 검토를 거쳐 최종 금액이 결정된다.
| 단지 | 절차 단계 | 산정 기준 및 금액 표현 |
|---|---|---|
| 은마아파트 | 예정액 통지 완료 | 조합원 1인당 평균 4억6334만원 |
| 반포현대 | 사전통지 예정 (11월 9일) | 가구당 평균 2억2000만원대 |
| 래미안트리니원 | 예상 단계 | 가구당 최대 7억원대 예상 |
예정액 통지와 거래 시장의 실질적 변수
억대 부담금 부과 우려는 주택을 처분해 이익을 현금화하지 않은 미실현 이익 상태에서 조합원의 현금 조달 부담뿐만 아니라 매수자의 총취득비용 산정에도 쟁점이 되고 있다. 한스경제는 2026년 10월 반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안트리니원 매물에서 향후 재초환 부담 주체에 따라 서로 다른 호가가 제시됐다고 보도했다. 가구당 최대 7억원대 부담금이 예상되는 이 단지에서, 지난달 매물로 나온 전용면적 84㎡ 두 건 중 매도자가 부담금을 책임지는 조건은 57억원, 매수자가 부담하는 조건은 51억5000만원에 제시됐다. 다만 층·향·조망 등 개별 조건뿐만 아니라 향후 부담금까지 함께 고려해야 실제 총취득비용을 비교할 수 있다.
아울러 업계에서는 이의신청과 추가 자료 검토를 거치면 반포현대의 최종 부담금이 1억원 초반대로 낮아질 가능성도 거론한다. 한스경제에 따르면 정비업계가 추정한 부담금 부과 예정 단지는 전국 60곳 이상이며, 서울에만 46개 단지 1만8,000가구가 포함된다. 한편 2026년 1월 보도된 대구 수성구 범어우성1차(가구당 2억5,000만원), 범어동 삼일맨션(3억5,000만원), 대전 서구 둔산더샵엘리프(1억~2억원 이상 관측) 등 수도권 외 지역에서도 억대 부담금 산정 사례가 확인된 바 있다고 SBS는 전했다.
행정 해석 차이와 향후 검증 일정
부담금 부과 시점을 둘러싼 지자체와 중앙부처 간 법적 해석 차이도 사업 추진의 변수로 거론된다. 서초구는 징수권 소멸시효를 고려할 때 반포현대 부담금을 2026년 12월 30일까지 부과해야 한다는 입장을 밝힌 반면, 국토교통부는 2024년 개정법의 특례규정을 근거로 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 제시한 것으로 전해졌다고 한스경제는 보도했다. 서초구 관계자는 주민 의견을 반영해 최종 부과를 늦추고 국토부가 명확한 해석을 내놓으면 절차 진행 여부를 재검토하겠다고 밝혔다. 또한 서초구는 2026년 11월 4일 국토부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했다.
재초환 제도의 일반적인 법정 절차상 조합은 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 산정 자료를 제출하고, 구청은 자료 수령일부터 30일 이내에 예정액을 통지한다. 이후 실제 부담금은 원칙적으로 아파트 준공 후 5개월 이내에 부과고지된다. 향후 서초구 및 관할 지자체 일정에서 확인할 수 있는 구체적인 사건은 다음과 같다.
- 2026년 11월 9일: 서초구의 반포현대 재건축부담금 예정액 사전통지 실시 및 50일간의 이의신청 절차 시작
- 2026년 12월 30일: 서초구가 징수권 소멸시효 기준으로 파악한 반포현대 부담금 부과 시한 (국토부 특례 해석 및 명확한 유권해석 제시 여부에 따라 재검토 가능)
은마아파트의 최종 부담금은 향후 집값 변동과 사업비 등에 따라 달라질 수 있다. 한스경제는 제도 폐지나 관련 판결을 기다리며 사업 속도를 늦추는 단지가 생길 가능성이 있다는 업계 관계자의 견해를 전했다.
