서울시가 기존 3도심 중심 구조를 다핵도시로 바꾸기 위해 역삼동과 자양동 등 시범사업지 6곳을 선정하고 최대 1천300% 용적률 허용 등 본격적인 개발에 나섭니다. 이번 정책은 하루 약 1,000만 명이 이용하는 역세권 활성화를 넘어 비역세권 간선도로까지 서울의 개발 영역을 고르게 넓히는 첫 단추입니다.
서울시가 9월 15일 발표한 이번 조치는 지난 3월 수립된 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'의 핵심 후속 대책입니다 SWTV. 서울시는 도심과 강남, 여의도 중심의 기존 3도심 구조를 여러 거점이 유기적으로 연결되는 다핵구조로 재편하여 지역 간 개발 격차를 줄이고자 합니다 KBS.
성장거점형 vs 성장잠재권: 개발 요건과 혜택 비교
두 사업은 대상지의 입지 요건과 적용되는 용적률 혜택에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 성장거점형 복합개발사업은 도심·광역중심과 환승역 주변에 일자리, 주거, 여가가 결합한 대규모 복합 거점을 조성하는 데 집중합니다 SWTV. 대상 부지는 폭 20m 이상 간선도로와 접하거나 환승역 반경 500m 이내여야 합니다.
또한 구역 면적이 5,000㎡ 이상인 제2종(7층 이하 제외)·3종일반주거지역 및 준주거지역, 상업지역 등이 선정 요건을 이룹니다. 요건을 모두 충족한 구역에는 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1천300%까지 허용하여 토지 효율성을 극대화합니다 KBS. 특히 개발 여건이 열악한 11개 자치구는 늘어난 용적률에 대한 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 완화하여 민간 사업자의 참여를 유도한다는 방침입니다 SWTV.
반면 성장잠재권 활성화사업은 인구 밀도는 높지만 저개발 토지가 누적된 비역세권 간선도로변을 새로운 동네 거점으로 바꾸는 사업입니다 SWTV. 폭 35m 이상인 큰 길가의 1,500㎡ 이상 주거지 및 준주거지가 주요 대상입니다. 서울시는 용도지역을 최대 일반상업지역까지 상향하며 늘어난 용적률의 50%를 공공기여로 환수하는 방안을 조율합니다.
6대 시범 대상지 개발 방향과 장기 거점 확보 계획
서울시가 선정한 6곳의 시범 대상지는 각 지역의 입지적 특성을 반영해 맞춤형 거점으로 탈바꿈할 준비를 하고 있습니다. 다음은 서울시가 확정한 시범 대상지별 사업 구분과 공간적 특성을 한눈에 보여주는 표입니다.
| 시범 대상지 | 구분 및 위치 | 주요 개발 방향 |
|---|---|---|
| 역삼동 680-1 일대 | 성장거점형 (선정릉역·언주로) | 업무 중심의 상업·문화·여가 복합 거점 조성 |
| 자양동 17-1 일원 | 성장거점형 (건대입구역·아차산로) | 성수·건대 첨단산업 및 청년 인재 연결 |
| 성내동 448-1 일원 | 성장잠재권 (강동대로·주거단지 배후) | 업무·상업·생활편의 강동대로변 거점화 |
| 창동 715-1 일원 | 성장잠재권 (도봉로·창동역 인근) | 광역교통 연계 준주거 고도화 및 생활 거점 |
| 중곡동 587-2 | 성장잠재권 (동일로·중랑천 인근) | 동일로변 수변 연계 업무·상업·생활시설 공급 |
| 독산동 1066-2 | 성장잠재권 (시흥대로·가산·구로디지털단지 인접) | 가산·구로디지털단지 연계 일자리·생활거점 |
성장거점형 대상지인 강남구 역삼동은 선정릉역 환승역세권의 입지를 살려 테헤란로의 우수한 업무 기능을 언주로 일대까지 넓히는 거점이 됩니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 광진구 자양동 일대는 성수 및 건대 상권과 연계하여 청년 인재와 첨단산업이 조화를 이루는 동북권 중심지로 육성한다는 구상입니다 [Sa08d592f3c31a1db].
성장잠재권으로 지정된 성내동은 생활편의시설을 확충해 강동대로변의 가치를 높입니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 창동 일대는 동북권 광역교통 요지와 가까운 이점을 연계해 토지이용을 고도화하며, 중곡동은 동일로와 인접 수변공간을 활용합니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 독산동 일대는 가산·구로디지털단지와 연접한 강점을 살려 서남권 일자리 배후지로 개발됩니다 [Sa08d592f3c31a1db].
서울시는 이번 6곳을 필두로 하여 오는 2030년까지 성장거점형 복합개발지를 28곳으로 확장하고, 성장잠재권 활성화 사업지는 42곳으로 꾸준히 늘릴 예정입니다 SWTV. 즉, 서울 전역에서 장기적으로 70여 개의 크고 작은 생활 및 일자리 거점이 새롭게 탄생하게 되는 셈입니다 [Sa08d592f3c31a1db].
사전 권장구역과 잠재축: 주변 지역으로의 파급 전략
서울시는 개별 필지의 파편화된 개발에 그치지 않도록 사전 관리 체계인 '성장거점권장구역' 제도를 이번에 도입했습니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 이 제도는 정식 지구 지정 전부터 서울시의 개발 방향에 부합하도록 대상지를 선제 관리하는 방식입니다. 첫 시범 구역으로는 중구 을지로 DDP 일대와 도봉구 창동·상계 광역중심 일대 2곳이 설정되었습니다 [Sa08d592f3c31a1db].
이와 함께 간선도로변의 점진적 변화를 주변 가로 전체로 넓히기 위해 6개 주요 간선도로를 '성장잠재축'으로 관리하기로 했습니다 SWTV. 지정 대상은 도봉로, 동일로, 통일로, 공항대로, 경인로, 시흥대로 일대입니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 이 도로들은 개별 부지 개발 성과를 축선 전체로 연계해 시민들이 체감하는 변화의 폭을 넓히는 역할을 맡습니다.
성패의 열쇠는 '민간 동의': 독자가 확인해야 할 주의 사항
대한경제 보도는 이번 다핵도시 프로젝트의 성패를 가를 핵심 기준은 신속한 실행 여건이 될 것이라고 전망했습니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 실제로 이번 6곳의 시범사업지는 소유주들의 개발 의지가 높고 단일 필지 위주로 원활한 합의가 이루어진 지역들이 우선적으로 낙점되었습니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 김창규 서울시 도시공간본부장은 대기업이나 디벨로퍼를 염두에 두지는 않았다면서도, 사업 진행을 위해 동의가 필수적이며 동의되지 않은 사업지는 선정할 수 없었다고 밝혔습니다 [Sa08d592f3c31a1db].
현행 법령상 성장거점형 복합개발사업을 정상적으로 시작하려면 토지 소유자 4분의 1 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 달하는 소유자의 동의를 얻어 사업시행예정자를 확정 지어야 후속 법정 절차로 나아갈 수 있습니다 SWTV. 민간 사업 주체가 난립하거나 합의가 늦어지면 용적률 상향 혜택이 있어도 첫 삽을 뜨지 못하고 지체될 위험이 따릅니다.
이와 관련해 서울시는 시범사업지 선정이나 성장잠재축 등의 설정이 곧 용도지역 상향이나 사업 확정을 즉각 보장하는 것은 아니라고 엄격히 밝혔습니다 [Sa08d592f3c31a1db]. 따라서 자격 요건에 맞지 않는 지역임에도 마치 용적률 혜택을 볼 수 있는 것처럼 허위로 선전하는 분양 유언비어나 무리한 추진 세력의 선전에 속지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.
내 동네 개발 여부 확인법과 앞으로의 주요 행정 일정
내 주변 부지가 이번 다핵도시 대상 조건에 맞는지 스스로 확인해보고 싶은 독자들은 서울시와 자치구 누리집에 게시된 통합 안내서를 찾아보면 됩니다 SWTV. 세밀한 기술적 요건과 공공기여 산정 방법 등 구체적인 세부 기준은 '서울도시공간포털 정보광장 자료실'에 탑재된 공식 문서들을 내려받아 직접 교차 대조할 수 있습니다.
서울시는 자치구 및 전문가가 결합한 민관 합동 '원팀'을 구성해 오는 12월까지 구역별 세부 개발 계획안을 도출할 계획입니다 SWTV. 이어 내년 1월부터 행정기관에 계획안을 공식 제출하는 '입안 제안' 절차에 돌입하며 정식 심의를 밟습니다. 다만 각 자치구별 구체적인 감면 비율과 구역별 설계안의 세부 도면 등은 아직 확정되지 않았습니다.
